索引号: 000000000-2021-00041 发布机构: 地区住房和城乡建设局
生成日期: 2021-09-06 废止日期:
文 号: 主题分类: 住房保障和房屋征收
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关于印发大兴安岭地区住宅小区业主大会和业主委员会工作指导规则的通知

发布时间:2021-09-06 16:14:54 【字体:

关于印发大兴安岭地区住宅小区业主大会和业主委员会工作指导规则的通知

 

各县(市)区人民政府:

         现将《大兴安岭地区住宅小区业主大会和业主委员会工作指导规则》印发给你们,请结合工作实际,认真贯彻执行。

 

 

                                        大兴安岭地区住建局

                                          2021年8月19日



                                                          大兴安岭地区住宅小区业主大会和业主委员会工作指导规则

 

第一章 总则

第一条 为规范业主大会和业主委员会的活动,维护业主合法权益,根据物业管理有关规定,结合本地区实际,制定本指导规则。

第二条 房屋的所有权人为业主。

第三条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利,履行相应的义务。

第四条 业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受业主的监督。

业主大会和业主委员会应当依法履行职责。业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

第五条 业主大会和业主委员会,对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

第六条 业主大会、业主委员会根据《中华人民共和国宪法》和《中国共产党章程》,在党的领导下开展物业管理活动。

第七条 鼓励党员业主通过法定程序参与业主委员会委员遴选,倡导小区党组织书记选任业主委员会主任,发挥党员先锋模范作用,依法履行职责。

第八条 街(镇)负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。鼓励街(镇)设置物业专管员。

社区负责协助开展相关具体工作,包括日常指导监督工作。

第二章 业主大会

第九条 业主大会根据物业管理区域的划分成立,一个物业管理区域成立一个业主大会。只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主同意,不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十条 一个物业管理区域内,交付房屋专有部分建筑面积超过建筑物总面积百分之五十的;交付房屋套数超过房屋总套数百分之五十的;首套房屋交付满两年且交付房屋套数超过房屋总套数百分之二十五的,建设单位应向街(镇)及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料:

(一)物业管理区域核定证明;

(二)房屋及建筑物面积实测清单;

(三)业主名册;

(四)建筑规划总平面图;

(五)共用设施设备移交资料;

(六)物业服务用房配置证明(包含业主委员会办公用房);

(七)其他有关的文件资料。

第十一条 符合成立业主大会条件的,建设单位应当在三个月内向所在地的街(镇)提出筹备召开业主大会首次会议的书面申请;建设单位未提出书面申请的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正,逾期仍未申请的,街道办事处、乡镇人民政府应当启动业主大会筹备工作;十个以上业主也可以向所在地的街(镇)提出书面申请。街(镇)应当自收到筹备业主大会首次会议书面申请之日起四十五日内,会同当地社区成立业主大会首次会议筹备组。

第十二条 首次业主大会会议筹备组由业主和建设单位、街(镇)、社区等九人以上单数组成。

筹备组组长由街(镇)代表担任。筹备组中的业主代表由业主自荐、业主联名推荐、相关组织或部门推荐产生, 鼓励党员业主积极参加筹备组,街(镇)、社区要对推荐业主代表进行了解,做好把关工作;业主代表人数不低于筹备组总人数的百分之五十,符合资格的被推荐人或自荐人超过业主代表规定人数的,由街(镇)按照推荐票数高低顺序确定业主代表人选。

第十三条 筹备组在街(镇)签章确认之日成立,筹备组应在三日内将成员名单以书面形式在物业管理区域内显著位置进行公示,公示时间不少于七日,并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。业主对筹备组成员有异议的,由社区先行协调解决;无法协调解决的,再报请街(镇)协调解决。

建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。建设单位已不存在或者经街(镇)书面通知后未在通知期限内委托代表参加筹备组的,建设单位可以不作为筹备组成员。

第十四条 筹备组应当在所在地的街(镇)及社区指导下做好以下筹备工作:

(一)确认业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积,核计业主在业主大会首次会议上的票数及制定表决规则;

(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、议程;

(三)按照示范文本要求,草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会章程、业主委员会工作运行机制;

(四)制定业主委员会委员候选人产生办法,确定业主委员会委员候选人名单;

(五)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内显著位置进行公告。业主对公告内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复。

第十五条 业主委员会委员候选人由业主联名推荐、个人自荐或相关组织、部门推荐,按照物业管理区域内不同物业类型、不同幢(梯)及相应建筑面积相对均衡分布。首次业主大会筹备组应当核查参选人的资格,重点摸清候选人基本情况、参选动机和工作思路,提出具体建议。同一物业类型、同一幢(梯)按照推荐票高低顺序确定委员候选人名单,并于业主大会会议召开前15日内在小区显著位置进行公示,也可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。业主对公告内容有异议的,筹备组应当记录并作出书面答复。

第十六条 筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会章程及业主委员会工作运行机制之日起成立。

第十七条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目,先期开发部分符合条件的,可以成立业主大会,选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第十八条 业主大会决定以下事项:

(一)制定和修改小区管理规约、业主大会议事规则;

(二)制定和修改业主委员会章程、业主委员会工作运行机制;

(三)选举、更换、罢免业主委员会委员、候补委员;

(四)确定物业管理形式,制定物业服务内容、标准以及物业服务收费的方案;

(五)选聘、解聘、续聘物业服务企业;

(六)按照法律、法规及本省、本市相关规定,筹集、使用、管理专项维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途;

(九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;

(十)物业管理区域内除公共道路以外设置临时停车位,制定车辆行驶停放、收费等管理制度;

(十一)审查业主委员会工作报告、收支预算决算报告;

(十二)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用,业主委员会成员工作补贴以及聘用专职人员数量和薪酬的来源、支付标准;

(十三)改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

(十四)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

第十九条 管理规约应当对下列主要事项作出规定

(一)共有或共用物业的使用、维护、管理要求;

(二)专项维修资金的筹集、管理和使用以及各类公共费用的分担;

(三)物业共用部分的经营与收益分配;

(四)业主共同利益的维护;

(五)业主共同管理权的行使;

(六)物业管理争议的处理方式;

(七)住宅装饰装修工程质量和安全;

(八)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用,明确业主委员会办公地点;

(九)全体业主及物业使用人应当遵守的行为准则;

(十)违反管理规约应当承担的责任。

第二十条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定

(一)业主大会名称及相应的物业管理区域;

(二)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;

(三)业主投票权数的确定方法;

(四)书面委托投票表决的受委托人数及受委托事项;

(五)业主代表的产生方式、业主代表议事规则及工作运行制度;

(六)业主大会会议的表决程序;

(七)业主大会选聘物业服务企业的具体办法。

第二十一条 业主委员会章程应当对下列主要事项作出规定

(一)业主委员会组织架构;

(二)业主委员会、各委员权利职责;

(三)委员资格等相关要求。

第二十二条 业主委员会工作运行机制应当对下列主要事项作出规定

(一)业委会成立、换届程序、补选办法等;

(二)业主委员会会议制度;

(三)业主委员会议事规则;

(四)业主委员会经费、津贴;

(五)相关管理制度。

第二十三条 业主连续三个月以上或累计六个月以上拖欠物业服务费以及实施其他损害业主共同权益行为的,业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制

第二十四条 业主大会会议分为定期会议临时会议

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

经占总人数百分之二十以上业主提议,或者有管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。

凡涉及住宅小区的重大事项决策、重要项目安排、大额资金开支、物业服务企业选聘等小区重大问题的业主大会议案应报社区或小区党组织把关。业主委员会应当于会议召开15日前以公告等方式告知业主。

业主委员会逾期不组织召开业主大会会议的,街(镇)应责令其限期组织召开;业主委员会仍不组织召开的,街(镇)应牵头召开业主大会会议,社区应予以协助,党员业主应主动参与,发动广大业主参加会议。

第二十五条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用电子信息技术或者书面征求意见的形式但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主或受委托人;无法送达的,业主委员会或社区应当呈报街(镇),并在物业管理区域内显著位置进行公告凡需投票表决的,应当由业主本人或者其书面委托的代理人签名。

第二十六条 业主大会按照下列方式确认参加会议的业主:

(一)业主到会并在会议签到表上确认;

(二)业主在表决票上或者表决票发放表上确认;

(三)业主在书面征求意见材料上确认;

(四)业主在信息化平台确认;

(五)业主大会议事规则以及法律法规的其他方式。

业主可以书面委托代理人出席业主大会会议,并根据授权参与会议决议的投票表决。

物业服务企业工作人员不得以业主代理人身份出席。业主委员会要求物业服务企业列席会议的,物业服务企业应当列席会议。

社区或小区党组织可列席会议,并监督会议召开。

第二十七条 业主大会确定业主投票权数,可以按照下列方法认定专有部分面积、建筑物总面积、业主人数及总人数:

(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。

(二)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算。总人数,按照前项的统计总和计算。

第二十八条 一个专有部分有两个以上所有权人的,应当推选一人行使表决权,但共有人所代表的业主人数为一人。

业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的,由其法定监护人行使投票权。

第二十九条 未参与表决的业主,其投票权数是否可以计入已表决的多数票,由管理规约或业主大会议事规则进一步明确。

第三十条 物业管理区域内业主人数较多的,可以幢、单元、楼层为单位,或以业主决定的其他方式推选业主代表参加业主大会会议,推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定,倡导推选党员业主为业主代表。业主代表推选情况,社区应当及时报备街(镇)。

第三十一条 业主可以书面委托的形式,约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权,具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。

第三十二条 业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档,业主委员会未实际运行的由社区代为作出书面记录并存档。业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内显著位置及时进行公告。业主委员会应当及时将业主大会的决定向街(镇)报备。

第三章 业主委员会

第三十三条 业主委员会由业主大会会议选举产生,由5至15人单数组成。业主大会决定突破业主委员会人数限制的,根据业主大会决定执行。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件:

(一)具有业主身份,业主应在本住宅小区实际居住;

(二)具有完全民事行为能力;

(三)遵守国家有关法律、法规、规章,党员业主还应遵守党规党纪;

(四)遵守业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程、业主委员会工作运行机制,模范履行业主义务;

(五)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具备一定组织能力,具有履行职责的工作时间、文化水平;

(六)未发生侵害本物业管理区域其他业主合法权益的行为;

(七)本人、配偶以及直系亲属未在本物业管理区域服务的物业服务企业中任职,且无直接的关联业务或利害关系;

(八)无连续三个月以上或累计六个月拖欠物业服务费、专项维修资金等费用;

(九)未被纳入失信人员名单的;

(十)法律、法规、规章以及管理规约等规定的其他条件。

业主被判处剥夺人身自由刑罚执行期未满的,正在被立案调查的,不得担任业主委员会委员;有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、违法出租房屋等情形且未改正的,不得担任业主委员会委员。

第三十四条 鼓励和支持业主中的以下人员积极参加业主委员会遴选:

(一)中共党员;

(二)人大代表、政协委员;

(三)社区“两委”班子成员、小区党组织委员;

(四)具备财经、法律、工程、环境等专业专长的业主;

(五)有经验、有能力、有精力的退休干部。

推动符合条件的社区“两委”班子成员或小区党组织书记,通过法定程序选入业主委员会、兼任业主委员会主任。

第三十五条 业主委员会委员实行任期制,每届任期为3到5年,可连选连任,业主委员会委员具有同等表决权。

业主委员会应当自选举之日起3日内召开首次会议,推选业主委员会主任一人,副主任一人,监察委员一人、财经委员一人,其他委员若干人。倡导监察委员政治面貌为中共党员,财经委员为有相关财经专业或工作经历背景业主。业主委员会主任、副主任、监察委员、财经委员不可兼任。

第三十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的街(镇)备案,并提交下列材料:

(一)业主大会会议记录和会议决定;

(二)业主大会议事规则;

(三)管理规约;

(四)业主委员会章程和业主委员会工作运行机制;

(五)业主委员会会议记录和会议决定;

(六)业主委员会基本情况。

第三十七条 业主委员会办理备案手续后,业主委员会可持备案证明和印章刻制证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

业主委员会任期内,备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起30日内重新办理备案手续。

第三十八条 业主委员会履行以下职责

(一)执行业主大会的决定和决议;

(二)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;

(三)拟定聘请物业服务人的方案并上报业主大会决议;代表业主与业主大会依法选聘、续聘的物业服务人签订物业服务合同,与解聘的物业服务人进行交接;

(四)拟定物业管理用房、物业共用部分、公共设施设备的使用和经营方案,并报告业主大会决议;审议业主和物业服务人提出的维修、更新、改造物业共用部位、共用设施设备的申请;

(五)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务人履行物业服务合同,并定期审核由业主分摊的公共费用;

(六)督促业主履行管理规约,交纳物业服务费、专项维修资金等相关费用;

(七)组织维修资金的使用以及维修资金的补交、续交;

(八)定期公布专项维修资金使用和利用共用部位、共用设施设备的经营性收支情况;

(九)协调业主之间、业主与物业服务人之间的关系;

(十)协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(十一)配合行政执法部门在物业管理区域内开展的执法管理工作;

(十二)配合、支持居(村)民委员会依法履行职责,并接受其指导和监督;

(十三)就涉及全体业主的物业管理纠纷依法参加诉讼;

(十四)业主大会赋予的其他职责。

第三十九条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料:

(一)管理规约、业主大会议事规则、业主委员会章程及业主委员会工作运行机制;

(二)业主大会和业主委员会的决定;

(三)物业服务合同;

(四)专项维修资金的筹集、使用情况;

(五)物业共有部分的使用和收益情况;

(六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;

(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

(八)其他应当向业主公开的情况和资料。

第四十条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议,每季度至少召开一次。有经三分之一以上业主委员会委员的提议、监察委员和财经委员联名认为有必要、业主委员会主任认为有必要或业主委员会工作运行机制规定的其他情形的,应当在10日内召开业主委员会会议。

业主委员会会议由主任召集和主持主任因故不能履行职责,可以委托副主任召集

业主委员会会议应有过半数的委员出席,作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

第四十一条 业主委员会应当于会议召开7日前,在物业管理区域内显著位置公告业主委员会会议内容和议程,听取业主的意见和建议。

第四十二条 应当召开业主委员会会议,业主委员会主任、副主任无正当理由不召集的,街(镇)可指定业主委员会其他委员、小区党组织或社区召集业主委员会会议。

业主委员会一年以上无法自主召开会议的,街(镇)可以直接组织召开业主大会,选举产生新的业主委员会,社区须做好委员候选人的把关,小区党组织予以协助。

第四十三条 业主委员会应当建立印章管理规定。业主大会可以委托街(镇)或者社区代为保管业主大会印章;使用业主大会印章,应当由业主委员会根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定,向街(镇)或者社区提出。

业主委员会印章由业主委员会指定监察委员保管印章。使用业主委员会印章,应当根据业主委员会会议的决定并由二分之一以上委员签字(其中必须有业主委员会主任或副主任,及财经委员、监察委员),印章使用情况均应当进行登记存档。

第四十四条 业主委员会应当建立工作档案,并由监察委员保管。工作档案包括以下主要内容:

(一)业主、业主代表的名册;

(二)业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程、业主委员会工作运行机制和物业服务合同;

(三)业主大会、业主委员会的会议记录;

(四)业主委员会选举及备案资料;

(五)业主大会、业主委员会的决定;

(六)专项维修资金筹集、使用账目及经营收益收入的收支明细;

(七)业主的意见和建议。

业主委员会应当自任期届满之日起10日内,将上述档案、印章及其他属于全体业主所有的财物移交给新一届业主委员会。

业主可以查阅与自身直接相关的档案,业主委员会应当在收到查询申请之日10日内予以答复。

第四十五条 业主委员会应当依据实际情况建立信息公开、财务管理、接待管理等制度。

第四十六条 业主委员会应当加强与业主的联络沟通,经常听取业主的意见建议。鼓励业主委员会通过上门走访、来信来访、热线电话、微信公众号等渠道接受业主的咨询、投诉和监督。

第四十七条 业主委员会应当加强与街(镇)、社区、小区党组织和物业服务人的联系沟通,主动参与多方联动运行机制,协助和督促物业服务人按照物业服务合同约定做好各项服务工作。

第四十八条 公开选聘(含续聘)物业服务人原则上应在原物业服务合同期限届满前60日启动,选聘方案由业主委员会负责起草,经社区或小区党组织把关后,在小区显著位置进行公告,并经业主大会表决同意后,按照相关规定组织实施选聘(含续聘)工作。

第四十九条 业主委员会委员不得在本区域内物业服务企业中任职或兼职。有下列情况之一的,业主委员会委员资格自行终止:

(一)任期届满的;

(二)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

(三)因疾病等原因丧失民事行为能力的;

(四)被判处剥夺人身自由刑罚的;

(五)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职并获批准的;

(六)无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的;无正当理由连续两次不参加业主大会的;

(七)收受物业服务企业或者有利害关系业主提供利益的;

(八) 向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务;

(九) 本人、直系亲属或利害关系人在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职的;

(十)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

第五十条 业主委员会委员有下列情况之一的,可以依照法律、法规和业主大会议事规则的规定,提议业主大会定期会议或者临时会议审议决定是否终止其委员资格:

(一)不履行业主委员会职责和业主义务,不遵守管理规约,情节严重的;

(二)牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的;

(三)不符合《大兴安岭地区住宅小区业主大会和业主委员会工作指导规则》第三十三条规定业主委员会条件情形;

(四)其他侵害业主合法权益的行为。

业主大会会议决定是否终止业主委员会委员职务时,应当允许该委员提出申辩,并记录归档。

第五十一条 业主委员会应当设立候补委员制度。候补委员人数按照委员人数的百分之四十设置。候补委员可以与正式委员一同由业主大会选举产生,其选举产生规则、任职资格和职务终止规则应当与正式委员相同。设立候补委员的,应当和业主委员会一并备案。候补委员可以列席业主委员会会议,不具有表决权。

在个别业主委员会委员资格终止时,从候补委员中按照得票高低依次递补,并在本物业管理区域内显著位置予以公告。

业主委员会委员缺额人数超过正式委员总人数百分之五十的,应当由街(镇)组织实施重新选举业主委员会,社区应积极协助,党员业主应主动参与,带动广大业主参加选举。

第五十二条 业主委员会任期内,发生业主委员会工作运行机制规定情形,可以由临时管理委员会或社区组织召开业主大会,选举新一届业主委员会。

业主委员会任期届满3个月,应当组织召开业主大会会议,进行换届选举,并报告物业所在地的街(镇)。

街(镇)和社区应当监督、指导业主委员会开展换届选举工作。

业主委员会在规定时间内不组织换届选举的,物业所在地的街(镇)应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织的,可以由物业所在地的社区在街(镇)的指导和监督下,代为组织换届选举工作。

第五十三条 未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数二分之一的,在新一届业主委员会产生之前,由社区指导业主根据业主大会议事规则召开业主大会,代行业主委员会职责。经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主反对或者业主委员会选举产生后,社区应当终止行使上述职责。

第四章 监督与保障

第五十四条 业主委员会应当加强对首期专项维修资金使用的监管工作。

业主委员会根据物业服务人建议,牵头确定使用方案,严格确认首期专项维修资金的使用原因、费用预算、分摊范围等,组织相关业主表决,按照规定在小区内显著位置公示。

业主委员会负责组织物业服务人、分摊列支范围内五名以上业主(该部分业主须包含至少一名党员业主、楼长梯长或业主代表)、施工单位等相关人员,邀请社区对维修项目的申报、施工和验收进行过程监督。未成立业主委员会或业主委员会无法工作的,上述工作由物业服务人按照相关规定负责组织。

第五十五条 业主应按规定交存专项维修资金。业主委员会应当加强对专项维修资金使用的监管工作,督促业主交存、督促代收单位按相关规定将专项维修资金足额存入市维修资金主管部门设立的专项维修资金专户。

第五十六条 经营收益委托物业服务人代管的,应当单独列账,业主委员会应当督促其每季度至少于小区显著位置公示一次收支情况。

经营收益由业主委员会自行管理的,应当以业主委员会名义开设单独账户,并指定财经委员按照财务制度要求管理,不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。业主委员会对经营性收支情况每季度至少于小区显著位置公示一次。

第五十七条 业主委员会应当按照业主大会决定的经营收益使用分配具体办法使用经营收益,并接受社区、小区业主的监督。

第五十八条 业主委员会换届前(任期届满、中止或业主委员会负责人离职等情形),业主委员会应在街(镇)、社区指导、协助下对小区进行资产清查,并公示清查结果。业主、街(镇)、社区对清查结果存有疑问的,社区可通过召开会议形成业主共同决定(经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且总人数二分之一以上的业主同意)后,聘请专业审计机构进行经济责任审计并公示审计结果。街(镇)应予以协助,审计费用可在经营收益中列支。

经业主大会决定提起审计的,业主委员会应依据决定聘请专业审计机构进行经济责任审计并公示审计结果,街(镇)、社区应予以协助,审计费用可在经营收益中列支。

街(镇)、社区应当根据监督工作需要,委托专业审计机构不定期对纠纷较多小区相关收支情况进行审计并公示审计结果,审计费用从行政管理经费中列支。

第五十九条 业主对物业服务人或业主委员会公示的经营收益收支情况提出异议时,物业服务人或业主委员会应当及时答复。

物业服务人或业主委员会的相关人员侵占、挪用经营收益,构成犯罪的,依法追究刑事责任;是党员的,还应追究党纪责任。

第六十条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担,可在经营收益中列支。具体额度由首次业主大会筹备组或者业主委员会提出意见,并在业主大会会议上表决通过后执行。
    业主委员会应当至少每年公布一次业主大会、业主委员会工作经费的使用情况,接受业主监督。

第六十一条 有条件的小区可从经营收益或业主筹集资金中给予业主委员会委员必要的履职工作补贴,具体标准和发放办法由议事规则规定或业主大会决定。

第六十二条 召开业主大会会议、业主委员会会议,物业所在地的街(镇)、社区应当加强指导和监督。

在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区依法履行自治管理职责,支持村(居)民委员开展工作,并接受其指导和监督。社区、应协同有效开展指导监督工作。

第六十三条 物业管理区域发生重大矛盾纠纷影响社会稳定的,街(镇)应当及时召集信访、公安、司法、物业、执法应急管理等相关部门及社区、业主委员会和物业服务人代表组成联席会议进行妥善处理,共同协调解决物业管理中遇到的问题。小区党组织可以参加联席会议,积极参与协调解决问题。

第六十四条 各级物业行政主管部门应当建立健全物业服务监管信息平台,加强汇总、统计和分析。街(镇)、社区配合做好平台管理工作。

第六十五条 县(市)区物业行政主管部门、街(镇)应当定期组织社区工作人员、业主委员会委员开展物业管理相关知识培训,每年不少于一次。

第六十六条 各级物业行政主管部门,街(镇)可组织对业主委员会和委员的考核评比,考核评比结果抄送委员所在工作单位,作为评先评优的参考依据,宣传优秀业主委员会和委员,营造比学赶超浓厚氛围。

第六十七条 各级物业、公安、应急管理、民政、执法、环保、市场监管、卫生等行政主管部门和街(镇)应当按照各自法定职责,及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉反映。

第五章 附 则

六十八 业主自行管理或者委托其他管理人管理物业,成立业主大会选举业主委员会的,可参照执行本指导规则。

第六十九条 本指导规则自2021年8月20日起施行

第七十条   各县(市)区可以依据本指导规则,结合本地实际,制定相应实施细则。

 

附件:1.大兴安岭地区住宅小区管理规约(示范文本)

2. 大兴安岭地区住宅小区临时管理规约(示范文本)

3. 大兴安岭地区住宅小区业主大会议事规则(示范文本)

4. 大兴安岭地区住宅小区业主委员会章程(示范文本)

5. 大兴安岭地区住宅小区业主委员会工作运行机制(示范文本)

6. 大兴安岭地区业主大会业主委员会工作指导文书(示范文本)

7.物业管理区域划分核定申请表(示范文本)

8. 大兴安岭地区住宅物业管理区域核定单(示范文本)

 

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